平安信托深陷“爆雷”旋涡：终于尝到“偏爱”房地产的苦果

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平安（601318.SH）信托最近不“平安”。

4月8日，社交平台上曝出一批购买平安信托理财计划的投资人，前往该公司总部深圳平安金融中心进行维权。次日，“平安信托爆雷”的消息不胫而走。

维权或与平安信托福宁615号集合资产信托计划相关。该产品合同签订到期后，持有投资人却突然被告知尚无现金回收，信托计划延期。

针对上述传闻，4月10日，平安信托官方正式回应：“受房地产市场整体下行影响，近期平安信托福宁615号信托计划（下称“福宁615号”）宣布延期，对于此次给客户带来的困扰公司深表歉意。”

实际上，这并不是第一个平安信托宣布延期的信托计划。

今年3月，平安信托另一只信托产品“平安信托翔远230号集合资金信托计划”亦发布了重大事项临时公告，平安信托作为受托人在与融资人荣盛发展（002146.SZ）名下“重庆荣盛城”项目公司二审判决中，后者上诉被法院驳回。荣盛发展项目公司将继续履行偿还义务。此时，该产品逾期兑付超过了一年时间。

两只信托计划尽管功能类型不同，但均投向房地产行业。源媒汇统计整理发现，目前平安信托投向房地产领域的产品多达68个，其中不少是投资类、长期股权投资，投向的房企基本都“爆雷”了。

当下，房地产行业销售市场仍显“冷淡”，房企融资窗口也未有松动迹象。市场还未向好前，平安信托的地产投资风险仍待解除。

福宁615号成立于2021年9月29日，首次申请登记日期为2021年10月12日，预计存续期限为30个月，为投资类产品，财产运用方式为长期股权投资。

根据平安信托发布的临时公告，福宁615号募资金额为7.72亿元，以股权投资方式投资厦门市荣璐置业有限公司(下称“厦门荣璐”)70%股权。从而间接投资于厦门联正悦投资有限公司名下的“臻华府”项目。

厦门荣璐实控股东为平安信托和正荣地产（06158.HK），但其对外投资厦门联嘉悦置业有限公司（下称“厦门联嘉悦”）还隐藏着另一个重要股东——厦门市属国企建发集团旗下地产平台联发集团。

2021年5月13日，厦门联嘉悦以26.6亿元摘得厦门海沧区臻华府项目，溢价率35.7%，折合楼面价为2.74万元/㎡。该项目位于海沧区马銮湾板块，可售面积（不含车位）10.05万㎡，其中住宅可售面积为9.85万㎡，规划住宅1029套，商业33套，车位1029个。

厦门联嘉悦拿下臻华府项目是妥妥的“高位接盘”。

上述项目地块出让之前，厦门中原地产研究院曾分析到，地块采用“限地价、竞配建”方式拍卖，周边生活配套齐全，但毗邻工厂，城市界面一般。同时，海沧区在售及待售项目较多，竞争激烈，若有优质教育资源，才可突出重围。

不过，拿地不到半个月，正荣地产与联发集团就地产业务板块未来在全国范围内的业务达成战略合作。

可以推断，正荣地产成功引入平安信托投资臻华府项目，很大程度上借助地方国企“背书”。因为当时，正荣地产一直陷在“明股实债”的风波中；以及，同属闽系房企，又同样奉行高杆杠经营策略的福晟集团、泰禾集团(400195.NQ)已陷入债务危机。

臻华府项目大概率也是一个“明股实债”项目。在正荣地产“爆雷”后，项目名称由“联发正荣臻华府”迅速更名为“联发臻华府”。

项目均价不断下调说明了销售去化真实情况。源媒汇翻阅贝壳找房（02423.HK，NYSE：BEKE）app发现，臻华府项目均价由2021年12月的3.6万元/㎡一步步下降到2024年2月的2.8万元/㎡，2024年3月项目仍在正常施工中。

若参考折扣拿地楼面价，这大概率是一笔赔钱买卖。

关于这笔投资，平安信托在临时公告给出的原因大致是：房地产市场整体下行及标的项目所在板块竞品竞争影响，项目销售速度较慢，且销售单价逐渐下降，销售资金用于项目本身开发建设和偿还开发贷、支付税费等，目前暂无盈余资金或利润向信托计划分配。

截至临时公告日，臻华府累计销售218套，收到销售款5.23亿元，去化率约21%。

一般来说，融资类信托产品是受托人将筹集资金贷款给有资金需求的企业，双方形成的是债权关系，通常需要抵押物或者股权。投资类信托产品则是以提供方资管需求，实现信托财产的增值进行获利。风险上，融资类普遍低于投资类。

投向重庆荣盛城项目的属于融资类信托产品，抵押资产是项目公司名下的四宗土地和另一宗土地的抵押担保。

福宁615号虽然是一个投资类信托产品，但平安信托是直投臻华府项目，有可能是正荣地产的债权人。这意味着它可以通过股权出让方式实现项目变现或回笼资金。

平安信托也在《声明》中表示，“目前，平安信托秉承着投资人利益最大化原则，切实履行受托管理职责，正在通过持续跟进标的项目开发销售及资金回笼情况、对回购义务人正荣方提起诉讼、推进信托计划持有的标的股权的转让退出等方式积极推进项目处置”。

以现在的市场形势，平安信托想要通过股权出让变现大概率需要折价。

尽管平安信托表示“目前公司整体业绩稳健、经营状况良好”，但并不代表没有潜在风险，特别是早前曾逆势发行了投向房地产领域的理财产品。

据源媒汇统计整理，目前平安信托共计有68个投向房地产行业的信托产品（含已清算），其中融资类59个，投资类9个。从时间上看，首次申请登记日期集中在2020年和2021年，分别为24个和31个，合计占比超过80%。

有意思的是，2018年资管新规出台，但房地产行业收益水平普遍较高，仍受到资金热捧。这显然不符合“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求。随后在2019年8月，监管部门开始大幅压降房地产信托业务。根据中国信托业协会披露的数据，相比2019年，2020年房地产信托金额下降15.75%，占比下降1.1个百分点至13.97%。

进入2020年，房地产行业融资渠道更是开始全面收紧。当年7月“三条红线”出台限制房企融资需求，10月发布银行房地产贷款“两条红线”。而信托业同样被要求全行业压降1万亿融资类信托业务。

原本奉行高杠杆经营策略的房企，怎么可能突然“刹住车”？于是，它们开始借助复杂交易结构的信托计划开展“明股实债”融资，一方面规避融资类信托监管，另一个面优化自身资产负债结构。

比如，与蓝光发展（已退市）、阳光城（已退市）、华夏幸福（600340.SH）等房企合作密切的中融信托，布局中国恒大（03333.HK）、世茂集团（00813.HK）、融创中国（01918.HK）等房企项目的中诚信托。

房企与信托往来密切，也是一笔互利的交易，一个急需“解药”降低账面风险，一个“大口吸血”获取高额收益。

而平安信托对于房地产的喜爱，早在2003年已经显现。彼时其正式启动地产业务规划，2008年完成第一笔融资类房地产信托业务，2009年试水房地产开发股权投资。2011年，险资投资房地产政策“松绑”，平安不动产取代平安信托为“平安系”房地产投资管理的主要平台，但平安信托则通过控股子公司平安创新资本成为前者的股东。

显然，偏爱地产的平安信托，在2020年看到“肥猪满地跑”的场景，不会放过机会。仅在2020年、2021年，平安信托就发行了多达55个投向房地产行业的信托产品。其中，2020年，自营资产、信托资产的运用与分布中，投向房地产行业的规模、占比依然居高不下。

到了2021年，房地产金融风险、房企“爆雷”事件频发以及信托行业资管产品“非标转标”等因素下，平安信托的房地产行业资产运用规模和占比才出现了明显压降，2022年则进一步缩减。

2022年上半年，平安信托仍发行了9个投向房地产行业的信托计划，其中6个为融资类产品。

同时，债权投资及其他债权投资总额则逐年上涨，2019-2022年分别为257.23亿元、403.23亿元、450.25亿元、481.58亿元。

意识到房地产行业黄金周期已过，2022年下半年，平安信开始陆续“割爱”地产投资项目。

2022年，是房地产行业大规模出清的一年，包括产能出清和房企集中抛售资产，大部分房企也官宣“爆雷”。

中指研究院报告指出，2022年房地产市场下行期更加明显，不同房企销售均价不同程度承压，企业分化现象逐渐加剧，房地产行业进入优胜劣汰阶段。从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年，目标完成率均值为73.6%，低于上一年的93.4%。

销售回款受阻，对于绝大部分房企来说是一个“灭顶之灾”。前述提及，在“三条红线”出台后，不少房企只是进行账面降债，没有从根本上解决“高杠杆”遗留下来的问题。

一旦销售去化不理想，融资窗口一直不松口，则意味着经营现金流会快速枯竭。加上脆弱的市场环境下，一些风吹草动就容易引起债权人挤兑。

现实情况中，房企们纷纷采取“弃外保内”的措施，包括旭辉控股（00884.HK）、金科股份（000656.SZ）、中南建设（000961.SZ）、中梁控股（02772.HK）等。

回过头来看，“弃外保内”不一定是坏事，但销售持续低迷，境内债一样“难保”。金地集团（600383.SH）、雅居乐集团（03383.HK）、远洋集团（03377.HK）、旭辉控股、蓝光发展等房企发生过非标债务违约或申请展期。

作为房企非标融资的合作对象，信托机构自然也遭到了重创。

根据用益信托网研究数据，2021年，信托行业风险事件频发，房地产企业违约是“爆雷”重灾区。房地产信托全年违约规模达917.11亿元，占总违约规模比达61.34%。2022年，房地产信托违约规模达930.3亿元，占总违约规模比达75.71%。

所以，进入2022年下半年，平安信托不再有新登记的投向房地产行业的信托集合计划。同时，它也开始清算参投的房地产项目公司。

根据天眼查工商信息显示，2022年至今，平安信托共退出9个房地产行业的投资公司，其中不少企业是很早之前开始参投，属于完成交付后退出，但也有项目仍处在建设或运营中。

比如，佛山顺德时代冠和苑（又名“时代印记”）正在销售。郑州南站枢纽产业园区项目正在建设、招商中。深圳大鹏新区王母旧墟中山里片区城市更新单元属于2020年纳入计划名单，属于等待批复项目，但曾延期一次，存在计划清退风险。平安信托退出后，信达资管成为了全资股东。

这些项目合作对象涉及到时代中国（01233.HK）、佳兆业（01638.HK）、世茂集团（00813.HK）、富力地产（02777.HK）、合景泰富（01813.HK）等。而这些企业都已“爆雷”。

除了股权转让之外，平安信托也有考虑将手中不良债权打包处理。

据界面新闻此前报道，2023年8月，平安信托考虑将“平安信托翔远229号集合资金信托计划”、“平安信托坤宁6号集合资金信托计划”、“平安信托坤泰28号集合资金信托计划”三个信托产品组成资产包，以3.8亿元转让给某四大AMC，折算债权本金折扣率不超过52.67%、66%和80%，合作清收期限3年。

三个信托产品涉及到金科（000656.SZ）重庆博翠未来项目、金科泸州博翠湾项目二&三期、中南建设（000961.SZ）重庆时代外滩项目。这两家同样是“爆雷”房企。平安信托启动资产打包处理时，这些产品已经逾期一年左右时间。

福宁615号，只是平安信托旗下产品逾期的一个续集。

源媒汇统计天眼查信息发现，目前平安信托对外投资中，仍有7个房地产行业项目公司，参投时间基本都是2021年，具体项目位于广州、厦门、杭州、南京、惠州等城市，涉及到合作企业包括时代中国、龙光集团（03380.HK）等。

在行业仍处在下行市场中，平安信托目前9个处在存续期投向房地产行业的信托产品（截至2024年4月10日）、7个房地产项目投资公司，未来如何保证如期完成兑付或保本退出，是一个难题。